Grundsteuer-Reform 2026: So berechnen Sie die neue Belastung

Die neue Grundsteuer ab 2026

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Viele Eigentümer haben erstmals Bescheide nach dem neuen Recht erhalten. Wir erklären, wie die Berechnung funktioniert und was Sie tun können, wenn der Bescheid fehlerhaft ist.

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So berechnet sich die neue Grundsteuer

Die Grundsteuer berechnet sich nach folgender Formel:

Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

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1. Der Grundsteuerwert

Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert Ihres Grundstücks. Dabei werden berücksichtigt:
- Bodenrichtwert
- Grundstücksfläche
- Gebäudeart und Nutzung
- Wohnfläche
- Baujahr

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2. Die Steuermesszahl

Die Steuermesszahl beträgt:
- Wohngrundstücke: 0,31 ‰
- Gewerbegrundstücke: 0,34 ‰

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3. Der Hebesatz

Den Hebesatz legt jede Gemeinde selbst fest. Er variiert stark:
- Ländliche Gebiete: oft 300-400%
- Städte: meist 400-600%
- Großstädte: teilweise über 800%

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Beispielrechnung

Ein Einfamilienhaus in Frankfurt am Main:
- Grundsteuerwert: 250.000 €
- Steuermesszahl: 0,31 ‰ = 0,00031
- Hebesatz Frankfurt: 500%

Rechnung: 250.000 € × 0,00031 × 500% = 387,50 € pro Jahr

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Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid

Sie haben mehrere Möglichkeiten:

1. Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt)
- Frist: 1 Monat nach Bekanntgabe
- Wichtig: Hier werden die Grundlagen festgelegt

2. Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid (Gemeinde)
- Nur sinnvoll bei Rechenfehlern
- Nicht bei Streit über den Grundsteuerwert

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Häufige Fehler in Bescheiden

- Falsche Wohnfläche
- Falsches Baujahr
- Fehlerhafte Bodenrichtwerte
- Nicht berücksichtigte Abschläge

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Umlegung auf Mieter

Die Grundsteuer kann weiterhin als Betriebskosten auf Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Allerdings:

- Nur tatsächlich gezahlte Beträge
- Bei Nebenkosten-Vorauszahlungen: Anpassung erforderlich
- Jahresabrechnung muss die neue Grundsteuer ausweisen

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Rechtsquellen & weiterführende Links

- [Grundsteuergesetz (GrStG)](https://www.gesetze-im-internet.de/grstg_1973/)
- [Bewertungsgesetz (BewG)](https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/)
- [§ 2 Nr. 1 BetrKV - Umlagefähigkeit](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html)
- [BMF - Grundsteuer-Reform](https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer/grundsteuer.html)
- [BORIS - Bodenrichtwerte](https://www.boris.nrw.de/)

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*Stand: Januar 2026. Regionale Unterschiede möglich.*