Mietpreisbremse: Verlängerung und Verschärfung
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB wurde vom Bundestag bis zum 31. Dezember 2028 verlängert. Ursprünglich sollte sie Ende 2025 auslaufen.
Rechtsgrundlagen
Die Mietpreisbremse ist geregelt in:
- § 556d BGB - Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn
- § 556e BGB - Berücksichtigung der Vormiete
- § 556f BGB - Ausnahmen (Neubau, umfassende Modernisierung)
- § 556g BGB - Rechtsfolgen bei Verstoß
Gesetzestext § 556d Abs. 1 BGB:
"Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen."
Was gilt in angespannten Wohnungsmärkten?
Die jeweilige Landesregierung bestimmt per Rechtsverordnung, welche Gebiete als "angespannte Wohnungsmärkte" gelten. Die aktuelle Übersicht:
| Bundesland | Verordnung gültig bis |
|---|---|
| Berlin | 31.12.2028 |
| Hamburg | 31.12.2028 |
| Bayern (div. Städte) | 31.12.2027 |
| Baden-Württemberg | 31.12.2028 |
| Hessen | 31.12.2027 |
| NRW | 31.12.2028 |
Wichtige BGH-Rechtsprechung
Die Gerichte haben die Mietpreisbremse in mehreren Urteilen präzisiert:
- BGH VIII ZR 130/18 (17.07.2019): Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß
- BGH VIII ZR 375/21 (28.09.2022): Rügepflicht des Mieters
- BGH VIII ZR 300/21 (12.07.2023): Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Nach § 556f BGB gilt die Bremse NICHT bei:
- Neubauten - Erstmalige Nutzung nach dem 1. Oktober 2014
- Umfassend modernisierte Wohnungen - Investition > 1/3 des Neubau-Preises
- Vormiete über der Grenze - Wenn der Vormieter bereits mehr zahlte
Handlungsempfehlung für Vermieter
- Prüfen Sie, ob Ihre Immobilie in einem Mietpreisbremsen-Gebiet liegt
- Ermitteln Sie die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel)
- Dokumentieren Sie bei Ausnahmen: Baujahr oder Modernisierungskosten
- Beachten Sie die vorvertragliche Informationspflicht nach § 556g BGB
Weiterführende Links
Stand: Januar 2026